Hét innovatie event voor de bouw en vastgoed

17 t/m 19 april 2018

Corporaties hoeven helemaal geen voortrekkersrol te nemen

Corporaties hoeven helemaal geen voortrekkersrol te nemen

Nu de termijn, waarbinnen de klimaattafel gebouwde omgeving tot een hoofdlijnenakkoord moet komen, haar einde nadert worden de messen van de onderhandelaars nog eens flink geslepen. Aedes, de koepel van de woningcorporaties, heeft de afgelopen weken haar framingsactiviteiten al stevig gericht op de onbetaalbaarheid van de opgave voor de sector. Afgelopen dagen werd dat flink aangezet door de stellingname dat de voortrekkersrol die van hen wordt verwacht, alleen ingevuld kan worden als het gepaard gaat met een flinke financiële injectie.

Dat roept de vraag op of corporaties echt zo belangrijk zijn als voortrekkers.

Koplopers hebben we al

Wat mij betreft hebben ze die rol al gehad. De afgelopen jaren hebben zo’n 30 corporaties een belangrijke rol gespeeld bij het op gang brengen van nieuwe verduurzamingstechnieken. Vorig jaar zijn er zo’n 2.000 woningen energieneutraal gerenoveerd met de inzet van de Energie Prestatie Vergoeding. Dit jaar worden het er 4.000 en het ziet ernaar uit dat volgend jaar 8.000 woningen aangepakt gaan worden. Er zit dus al een eigen autonome dynamiek op het aanpakken van de corporatievoorraad met grote stappen. Dat is ook niet gek omdat deze ingrepen alleen worden gedaan met woningen die toch al op de nominatie stonden voor een grote renovatie- of onderhoudsingreep. De meerprijs van zo’n 25 tot 30 duizend euro kan daar vrij makkelijk bovenop gezet worden omdat die vrijwel volledig wordt terugverdiend met de al eerdergenoemde EPV. Het blijven echter kleine projecten met een versnipperd en relatief traditioneel aanbod. Te weinig voor marktpartijen om de komende tijd fors te investeren in industrialisatie.

Kan het sneller en kan het goedkoper?

Jazeker! De kostprijs van zo’n complete renovatie kan nog zeker met 50% dalen. Daarvoor is schaal essentieel. Geen fabrieken waar 1.000 gevels uitrollen maar eerder 15.000. Het idee van de klimaatonderhandelaars is dat de corporaties daar maar het voortouw in moeten nemen. Als zij mandjes met woningen vullen dan gaan die prijzen vanzelf dalen en komt er uiteindelijk ook een propositie voor de particulier op de markt. Ik en een aantal mensen met mij hebben de afgelopen jaren talloze projecten opgezet waarbinnen dit is geprobeerd. Geen enkele is echt geslaagd. Er kleeft dus zelfs een risico aan het idee om corporaties het voortouw te laten nemen. Mandjes maken (op huisnummerniveau) gaat uiterst langzaam en de slagingskans is klein.

Aanbieden in plaats van vragen

Wat de aanbiedersmarkt nodig heeft is een zekerheid van schaal. Daarvoor is zowel de particuliere markt als de corporatiesector van belang. De klimaatonderhandelaars zijn echter te bang voor de particuliere markt. Dat is gestoeld op negatieve ervaringen met particuliere projecten de afgelopen 10 jaar. Het is echter nooit geprobeerd met complete en betaalbare proposities. Proposities die kunnen worden aangeschaft voor de prijs van de huidige energierekening. Aan de klimaattafel wordt gesproken over de vraag hoe dit kip-ei vraagstuk opgelost kan worden. Het idee is dat je corporatie woningen kunt aanbesteden en particuliere woningen niet. Huurders met de laagste inkomens betalen dan de prijs waar eigenaren van koopwoningen van gaan profiteren. Dat is onnodig. Naar mijn idee is het veel slimmer om een zak geld beschikbaar te stellen waarmee voor 50.000 woningen het verschil tussen de kostprijs en de waarde van de energierekening wordt vergoed door de overheid. Daar kunnen dan zowel de particuliere eigenaren als corporaties van profiteren. Gaandeweg het uitvoeren van die 50.000 woningen, door consortia van marktpartijen inclusief lokale spelers, wordt de subsidie afgebouwd. Op die manier maak je van de bouwsector een voorloper en hoeven de corporaties alleen maar te volgen. Zowel corporaties als particulieren hoeven alleen nog maar te kiezen uit het aanbod dat hen door de markt wordt voorgezet. De enorme prijsvoordelen kunnen rechtstreeks worden teruggeploegd naar de huurder. Want voor deze prijzen zou je nauwelijks huurverhoging of EPV hoeven vragen.

Jan Willem van de Groep


permalink

Overig nieuws


Op de hoogte blijven?

Wilt u in aanloop naar Building Holland op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen
en informatie? Meld u dan aan voor de nieuwsbrief van Building Holland.

Inschrijven nieuwsbrief

Terug naar boven