Hét innovatie event voor de bouw, installatie en vastgoed

9 t/m 11 april 2019

Waarom de bouwlobby juist voor een prestatiegarantie zou moeten zijn

Waarom de bouwlobby juist voor een prestatiegarantie zou moeten zijn

Waarom de bouwlobby juist voor een prestatiegarantie zou moeten zijn

Minister Hoekstra van Financiën probeerde tussen de zomerborrel en de start van het nieuwe schooljaar nog even snel een nieuwe regeling voor de financiering van zeer energiezuinige woningen een consultatierondje te laten maken. Ik vermoed dat de minister niet echt besefte wat hij nu precies aangepast had. De aanleiding, een brief van de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB), zag er vrij onschuldig uit en klonk best aannemelijk. Het dossier lag in de vorige kabinetsperiode bij de minister van Wonen maar sinds die er niet meer is verhuisde het weer terug naar Financiën. De behandelend ambtenaren hadden dus weinig benul welke beweegreden we in 2013 als Energiesprong hadden om deze regeling voor te stellen inclusief de voorwaarden die nu ter discussie staan. De ideale speelbal voor de bouwlobby dus.

Volgens de NVB is het niet mogelijk om een prestatiegarantie af te geven op een EPC-0 woning. Het zou een berekende waarde zijn en op basis van die berekening wordt volgens de NVB aangetoond dat de woning voldoet. Die prestatiegarantie moet er dus uit van de NVB.  Daarnaast zou de EPC-0 woning een aparte status moeten hebben en recht krijgen op een extra leenbedrag van 20.000 euro (dat bedrag mag dan worden opgeteld bij het bedrag dat geleend mag worden op basis van inkomen). Het bedrag voor NOM-woningen (Nul op de Meter) en EPC-0 woningen met 2700 kWh opwek voor huishoudelijk energie (wat ook gewoon een NOM-woning is) lag tot nog toe op 25.000 euro.

Nou, daar vond ik wel wat van!

U en ik weten inmiddels dat die berekende waarden van de NVB in de praktijk helemaal niet kloppen. Een EPC-0 woning is door RVO gedefinieerd als een woning waarvan het gebouwgebonden energieverbruik over een geheel jaar neutraal is. Dat wil zeggen dat energieverbruik over een geheel jaar (onder standaard gebruik- en klimaatcondities) wordt weggestreept tegen energiebesparende en/of energieopwekkende maatregelen. Dat de praktijk daar ver bij achterblijft is mooi zichtbaar in onderstaand plaatje uit een rapport van ECN. Hierin wordt het verschil tussen de berekende waarde en de praktijkwaarde getoond. Hoe energiezuiniger de woning hoe groter de afwijking. Reden voor de ACM en de andere NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) om ook stevig bezwaar te maken tegen de voorgestelde wijziging.

Waarom de bouwlobby juist voor een prestatiegrantie zou moeten zijn

Het is de NVB die hier volgens mij de plank helemaal misslaat. Aangezien de NEPROM in haar reactie de NVB steunde is het eigenlijk de hele bouwlobby die niet echt begrijpt dat prestatiegarantie de toekomst vormt van beter en goedkoper bouwen. Wat hebben bewoners aan een belofte die theoretisch is bepaald aan de hand van een erg vage bouwnorm die in zichzelf kostbaar is (want dure adviseurs die de sommetjes moeten maken) en ook nog eens leidt tot onnodige en kostbare maatregelen.

Eerst nog even terug naar de oorsprong. Met behulp van deze regeling hebben we destijds als Energiesprong, een conditie gecreëerd waarmee de energierekening van een woning, die voldoet aan het bouwbesluit, voldoende ‘loan-to-income’ genereerde om de meerkosten naar NOM af te dekken. Dit zorgde ervoor dat het voor ontwikkelaars en bouwers een stuk makkelijker werd om dergelijke woningen in de markt te zetten.

De traditionele bouwpraktijk heeft echter een hekel aan het geven van prestaties en wil zo snel mogelijk na het beklinken van een transactie met een koper de banden met die koper verbreken. Een praktijk van ‘hit and run’. Een belangrijke reden waarom destijds minister Blok en nu minister Ollongren van BZK, de omstreden wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen proberen door de kamers te loodsen. Zwaar tegengewerkt door wat Blok destijds “de hysterische bouwlobby” noemde.

De praktijk is dat de bouwers helemaal niet de door hen beloofde kwaliteit leveren ondanks het feit dat het op papier allemaal wel kan kloppen. Ik heb dat hierboven al laten zien. De prestatie-eisen achteraf kunnen waarmaken was in 2013 dus een erg belangrijke conditionerende voorwaarde (en eigenlijk een eerste vingeroefening op de wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen) bij het tot stand komen van de regeling hypothecair krediet. Banken moesten en moeten er immers zeker van zijn dat de beoogde ‘loan-to-income’ beschikbaar kwam, de bewoners moesten de zekerheid hebben dat ze geld overhielden voor het betalen van de extra hypotheeklasten en de bouwer moest aangesproken kunnen worden op een wanprestatie.

Het gebouwgebonden energieverbruik an-sich en de vraag of dat verbruik wordt afgedekt door duurzame bronnen is prima te monitoren. En omdat het is te monitoren is er ook een prestatiegarantie voor af te geven. Daarmee laat je als bouwers zien waarvoor je aan de lat staat. De koplopers binnen de sector hebben er daarom ook geen enkel probleem met de huidige regeling.

Er is ook nog een andere invalshoek. De regeling heeft tot nog toe laten zien dat een woning kan voldoen aan de beloofde prestatie zonder dat dat de achterliggende NEN7120 rekensommen relevant zijn. Een bouwsector die bouwt op basis van prestaties kan dus zonder de NEN7120 en de nieuwe NTA8800 norm zou niet eens ingevoerd hoeven worden. De bouwer bepaald zelf zijn rekenmethodiek (uiteraard met slimme parametrische bouwfysica modellen) en als een concept zich in de praktijk heeft bewezen hoeft er helemaal niet meer aan gerekend te worden. Dat gaat bakken met geld opleveren. Enerzijds omdat we af zijn van al die dure rekenaars en anderzijds omdat niet losse maatregelen centraal staan maar de werking van de woning als compleet systeem. Prestatiegarantie gaat uiteraard ook de basis vormen voor de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen. Ik zie geen andere manieren om een bouwer aansprakelijk te stellen voor een wanprestatie.

Het zou de bouwlobby dus sieren om niet tegen prestatiegarantie te lobbyen. Bouwen met prestatiegarantie is goedkoper, transparant voor de consument en geeft zekerheid aan financieringsinstellingen.

Lees hier de hele brief ik inbracht als reactie op de consultatieronde.

Jan Willem van de Groep


permalink

Overig nieuws


Op de hoogte blijven?

Wilt u in aanloop naar Building Holland op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen
en informatie? Meld u dan aan voor de nieuwsbrief van Building Holland.

Inschrijven nieuwsbrief

Terug naar boven