Hét innovatie event voor de bouw, installatie en vastgoed

9 t/m 11 april 2019

Klimaatakkoord: Vijf aanbevelingen voor Aedes en de Corporatiesector

Klimaatakkoord: Vijf aanbevelingen voor Aedes en de Corporatiesector

Na de reactie van het kabinet op het hoofdlijnenakkoord van de klimaattafel gebouwde omgeving lijkt het er voor de corporaties niet makkelijker op te worden. Het ziet er namelijk niet naar uit dat dit kabinet van plan is om corporaties, die flink investeren in verduurzaming, tegemoet te komen met een forse vermindering op de verhuurdersheffing. Dat is uiteraard een enorme gemiste kans. Om toch stappen te kunnen zetten zou het misschien helpen om het verduurzamingsvraagstuk van huurwoningen op een andere manier te benaderen. Ik wil daar graag een voorzetje voor geven.

1. Focus op de 1 miljoen grondgebonden woningen

De 1 miljoen grondgebonden woningen die in het bezit zijn van corporaties zijn verantwoordelijk voor 85% van de CO2-uitstoot binnen de sectorvoorraad. De onderstaande grafieken, met data uit de RVO-database, laten dat nog maar eens een keer zien.

Klimaatakkoord VIJF AANBEVELINGEN VOOR AEDES  EN DE CORPORATIESECTOR.

Het focussen op dit deel van de voorraad levert voor zowel de corporaties als voor de energietransitie een paar grote voordelen op:              

  1. Ontlasting voor de Randstadcorporaties die veel hoogbouw bezitten en er volgens recente rapportages van het WSW over het algemeen financieel niet al te best voor staan.
  2. Voor 90% van dit deel van de voorraad weten we vrij zeker dat het de komende 32 jaar nog tenminste één grote ingreep voor de kiezen krijgt. Combineer die dan met een forse besparingsstap. Die stap kan worden terugverdiend en heeft grote impact heeft op de transitiedoelstellingen.
  3. De totale investering is dan ‘slechts’ een derde van de 108 miljard die Aedes dacht te moeten uitgeven aan de energietransitie.

Vergeten we dan hoogbouw helemaal. Nee, natuurlijk niet. Alleen zullen daar veel vaker volkshuisvestelijke problemen of kwaliteitsissues de aanleiding zijn voor een ingreep. We pakken daarbij mee wat meegepakt kan worden. De grotere stappen komen later wel of worden op gebiedsniveau gezet

2. Maak afspraken over CO2-besparing en niet over labels

De eerste afspraken die Aedes ooit maakte over energiebesparing kwamen voort uit het destijds ambitieuze rapport ‘het antwoord aan de samenleving’ (2008). Daarin beloofden de corporaties 20% gas te besparen binnen 10 jaar. Ik heb in mijn tijd bij Wonion driftig geciteerd uit dit stuk om mijn bestuur en RvC mee te krijgen in de doelen die we destijds hebben gesteld. Of die doelstelling van 20% uiteindelijk is behaald durf ik niet te zeggen, ik vermoed van niet. Het is wel bijzonder jammer dat vrij kort daarop die afspraken zijn vertaald naar labels. Het is namelijk veel duurder om een B-label te halen voor hoogbouw terwijl het bespaarde fossiele gasverbruik nihil is in vergelijking met een B-label van eengezinswoning (alhoewel ook die besparing nog steeds wordt overschat). Afspraken over concrete tonnen CO2 of wat mij betreft kuubs fossiel aardgas, scheppen die duidelijkheid wel en zorgen voor veel minder stress bij corporaties met veel hoogbouw en weinig geld in de portemonnee.

3.     Ga niet verevenen

Ik heb uit vrij betrouwbare bron vernomen dat er plannen worden gesmeed om de rijkere corporaties (met veel laagbouwwoningen) te laten meebetalen aan de verduurzaming van de woningen van de armlastige corporaties in de Randstad. Het mag duidelijk zijn dat we dan het paard achter de wagen spannen. Er blijft dan namelijk minder geld over voor de voorraad die er echt toe doet (85% van de CO2-uitstoot). Daar komt bij dat de geïnvesteerde euro’s in de laagbouwvoorraad veel makkelijker is terug te verdienen omdat de meerkosten bovenop de investering in een normale renovatie is terug te verdienen met de EPV. Bij hoogbouw lukt dat nooit (hoge kosten, lage energierekening en weinig CO2 winst).

4.     Vertrouw op kostendaling maar laat de sector niet opdraaien voor innovatiekosten

Het lijkt erop dat het altijd de corporaties moeten zijn (en dus de huurders) die opdraaien voor de innovatiekosten van de bouwsector. Volgens mij zijn we daar nu wel een beetje klaar mee. Er zijn partijen die laten zien dat kostprijzen omlaag kunnen maar dat het daarvoor nu vooral aankomt op snelle opschaling. Daarvoor zijn geen mandjes met corporatiewoningen nodig maar een veelheid aan betaalbaar aanbod waaruit corporaties kunnen kiezen. Dat aanbod moet aangeboden kunnen worden voor dezelfde prijs als waarvoor particulieren kunnen kiezen en kopen. Voordat particulieren dat kunnen moeten de prijzen nog zeker met 50% dalen. De overheid hoeft daarvoor ‘slechts’ 50.000 woningen te voorzien van een ‘monetaire rugzak’ waarmee de kloof tussen de kostprijs en de waarde van zo’n ingreep wordt overbrugd. Daarna hebben wij als markt die kostprijs definitief een factor 2 tot 3 verlaagd door een combinatie van innovatie en industrialisatie.

5.     Energiebesparing hoeft niet voor niks

Veel corporaties denken bij energiebesparing een geste te moeten doen naar de huurder door geen huurverhoging door te voeren of EPV te vragen. Ik denk dat zoiets altijd een volkshuisvestelijke overweging zou kunnen zijn. Het is echter geen maatschappelijke taak van de corporatie om gratis een alternatief te bieden voor de energierekening van het energiebedrijf. Het op peil houden van de koopkracht in onze samenleving is een taak van de overheid. Corporaties zijn slechts in staat om woonlasten te stabiliseren door de energiekwaliteit van woningen te verhogen. Roepen dat er te weinig geld is en tegelijkertijd de terugverdienmogelijkheid van energie-ingrepen via huurverhoging, servicekosten of EPV laten liggen gaat niet echt samen.

Jan Willem van de Groep


permalink

Overig nieuws


Op de hoogte blijven?

Wilt u in aanloop naar Building Holland op de hoogte blijven van alle ontwikkelingen
en informatie? Meld u dan aan voor de nieuwsbrief van Building Holland.

Inschrijven nieuwsbrief

Terug naar boven